• Согласно статье 6 Земельного кодекса РФ (Далее –ЗК РФ), объектами земельных отношений являются земля как природный объект и ресурс, земельные участки и их части;
• В соответствии с п.3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи;
• Федеральное законодательство не содержит специальных норм о понятии многоконтурного земельного участка, порядке его образования или особенностях правового режима.
Сведения о многоконтурных участках в ЕГРН преимущественно относятся к периоду действия законодательства о государственном кадастре недвижимости до 1 января 2017 года.
С 2017 года государственный кадастровый учёт регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ, а порядок образования участков — главой I.1 ЗК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗКРФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные федеральными законами.
При этом в настоящее время федеральным законодательством не предусмотрено образование многоконтурных земельных участков из состава земель различных категорий.
Также следует отметить, что земельным законодательством не предусмотрено образование многоконтурных земельных участков в результате раздела земельного участка, который не является многоконтурным, равно как и не предусмотрена возможность образования многоконтурного земельного участка в результате объединения или перераспределения земельных участков, не являющихся «многоконтурными», в том числе по причине отсутствия общих частей границ у исходных земельных участков.
Альтернативы для размещения линейных объектов. В настоящее время для размещения линейных объектов образование многоконтурных земельных участков не требуется, так как для этих целей допускается установление сервитута, публичного сервитута в соответствии с главой V.7 ЗК РФ, а также предусмотрена возможность использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.36 ЗК РФ.
С учетом исторических особенностей приватизации земель сельскохозяйственного назначения и возникших, в связи с этим особенностей оборота земельных участков из состава указанной категории допускается образование многоконтурного земельного участка в следующих случаях:
образование земельного участка осуществляется путем выдела в счет земельных долей из земельного участка с категорией земель сельскохозяйственного назначения, которому при осуществлении государственного кадастрового учета ранее было присвоено наименование «единое землепользование», если возможность такого образования действительно следует из документов о правах на земельные доли и (или) иных документов, определявших местоположение земель сельскохозяйственных организаций, при приватизации земель которых возникло право на такие доли;
образование земельного участка путем выдела в счет земельных долей из земельного участка с категорией земель сельскохозяйственного назначения, состоящего из одного контура, при наличии указанной выше возможности.
Допускается:
• Внесение в ЕГРН сведений о ранее учтённых многоконтурных участках;
• Внесение изменений в сведения ЕГРН о таких объектах, если они были поставлены на учёт до 2017 года.
При поступлении межевого плана, предусматривающего образование многоконтурного участка вне установленных исключений будет принято решение о приостановлении осуществления кадастрового учёта на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ.
Практические рекомендации
Для кадастровых инженеров:
• Анализировать категорию земель и способ образования участка перед подготовкой межевого плана;
• Исключать объединение участков без общих границ;
• При работе с землями сельхозназначения проверять документы, подтверждающие право на выдел в счёт долей;
Для правообладателей:
• Учитывать, что удобство учёта не является правовым основанием для образования многоконтурного участка;
• Заблаговременно консультироваться с территориальными органами Росреестра.
Для органов местного самоуправления:
• Проводить разъяснительную работу о действующих ограничениях;
• Соблюдать требования ЗК РФ при подготовке схемы расположения земельного участка
Многоконтурный земельный участок в современной правовой системе — это преимущественно ранее учтённый объект, сформированный по правилам законодательства, действовавшего до 2017 года. Образование новых многоконтурных участков в общей практике не допускается, за исключением строго регламентированных случаев выдела земельных долей в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Соблюдение установленных требований обеспечивает правовую определённость, предотвращает земельные споры и способствует рациональному использованию земельных ресурсов.
Ведущий специалист-эксперт Межмуниципального Хабарского отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю И.О. Еремин